유치권에 대하여 살펴보면

타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리.

유치권은 법정담보물권이며, 부종성(附從性)·수반성(隨伴性)·불가분성은 있으나 물상대위성은 없고, 점유로써 공시되므로 등기가 필요없다. 유치권은 공평의 원리에 입각하고 있다는 점에서 쌍무계약에서의 동시이행의 항변권과 비슷하지만, 그 발생원인·성질·주장범위·요건·내용·효력 등에서 매우 다르다.

유치권이 성립하려면 목적물이 타인의 물건 또는 유가증권이어야 하고, 피담보채권이 목적물과 견련관계(牽聯關係)가 있어야 하며, 채권이 변제기에 있어야 하고, 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 하며, 당사자 사이에 유치권의 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다
  
유치권자는 채권의 변제를 받을 때까지 목적물의 점유를 계속하면서 인도를 거절할 수 있다(민법 320), 유치권자는 유치물의 경매권이 있으며, 법원에 청구하여 유치물로 직접 변제에 충당하는 간이변제충당권을 행사할 수 있다(동법 322). 유치권자는 우선변제권은 없으나, 경락인 등이 목적물을 인도받으려면 유치권자에게 변제하여야 하므로(민사소송법 608) 사실상 우선변제를 받는 결과가 된다. 유치권자는 별제권(別除權)을 가진다(파산법 84).

유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 채권의 변제에 충당할 수 있는 과실수취권이 있으며(민법 323), 유치물에 관하여 지출한 필요비와 유익비(有益費)의 상환청구권이 있다(동법 325). 유치권자는 선량한 관리자의 주의의무가 있으며, 채무자의 승낙 없이 유치물의 보존을 위한 사용 이외의 사용·대여·담보제공을 하지 못한다(동법 324).

유치권은 다른 물권과 마찬가지로 포기·혼동·목적물의 멸실 등에 의하여 소멸하지만, 소멸시효에는 걸리지 않으며, 유치권에 특유한 소멸원인으로서 유치권자의 의무위반 또는 채무자의 다른 담보의 제공에 의한 채무자의 소멸청구(동법 324·327), 점유의 상실(동법 328)에 의하여 소멸한다. 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 않는다(동법 326).
 

유치권이란

타인의 물건에 대하여 생긴 채권이 있는 경우

부동산의 소유자 및 그 승계인(상속 등의 포괄승계인,

매매, 경매의 매수자)에게 채권의 변제를 전액 받을 때까지

목적부동산을 점유(인도거절)할 수 있는 권리를 말합니다.

유치권은

당사자의 의사와는 관계없이 일정한 요건을 갖추는 경우

법률상 당연히 발생하는 법정담보물권으로 유치권은

권리신고를 필요로 하지 않으므로 법원에 유치권신고가

없더라도 성립되고,

권리신고를 하지 않으면 경매절차에서

이해관계인이 되지 못하므로 유치권신고를 하는게 채권자로서

아주 유리합니다.

유치권의 성립요건은

유치권은 당사자간의 계약에 의해서 성립하는 게

아니라 법률의 규정에 의하여 성립하며

1)타인소유의 건물에 대해서

2)그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있어야 하고

3)반드시 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 하며(필수적임)

4)당사자간의 계약에 유치권을 인정하지 않는다는

  특약이 없어야 합니다.

유치권에 대한 법률의 규정 및 판례를 살펴보면

1. 목적물의 점유는 불법행위로 인한 점유가 아닌한

   유치권의 성립요건“일 뿐 아니라 존속요건 이므로

   유치권자가 점유를 잃으면 유치권은 소멸한다.

   (민법 제328조)

2. 점유는 간접점유라도 무방하다.

3. 점유를 침탈당하였더라도 점유회수의 소에 의하여

   회수할 수 있다.

   (민법 제204조)

4. 유치권자는 점유를 상실하면 곧 유치권을 상실하므로

   유치권자로부터 점유를 승계하였다고 하여 유치권자를

   대위하여 유치권을 주장할 수 없다.

   (대법원 1972. 5. 30 선고 72다548호 판결)

5. 유치권자가 채무자의 승낙 없이 목적물을 임대 또는

   담보로 제공한 경우에도 유치권자의 간접점유가

   계속되고 있으므로 그런 사실이 있는 것만으로

   유치권이 소멸하는 것은 아니다.

   이 경우 채무자가 유치권소멸청구를 함으로서

   유치권은 소멸한다.

   (민법 제324조 제2항, 제3항)

6. 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을

   타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로 유치권자의

   그러한 임대행위는 채무자인 소유자의 처분권한을

   침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을

   주장할 수 없다.

7. 소유자의 승낙 없이 유치권자로부터 유치권의

   목적물을 임차한 자의 점유는 “매수인에게 대항할

   수 있는 권원에 기한 것이라고 볼 수 없다.

   (민사집행법 제136조 제1항 단서)

   대법원 2002. 11. 27. 2002마3516호 결정)

8. 건물에 투자한 유익비에 대해서도 유치권이

   성립한다.

   (대법원 1972. 1. 31. 71다2414호)

9. 유치목적물에 대한 점유시기에는 제한이 없다.

   (대법원 1965. 3. 30. 64다1977호)

참고로 위 유치권의 내용은 극히 일부에 지나지 않는 것이므로 반드시 권리분석 전문가의 도움이 필요하다할

것입니다.

특히 부동산 경매에 있어서 가장 복잡한 문제가 바로 유치권입니다.

유치권이란 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건에 관하여 발생된 채권이 있을 경우 그

채권을 변제받을 때까지 물건 등을 유치할 수 있는 권리로서(=민법 제320조 제1항),

예로서 차수리업자는 차라는 물건에서 발생된 채권(=차수리비)을 변제받을 때까지 자동차의 인도를 거절하고 유치(=가지고 있는 것)할 수 있는 권리와 임차인이 임차목적물에 투여한 필요비 및 유익비의 반환을 받을 때까지(=민법 제325조) 임차목적물을 보유할 수 있는 권리를 유치권이라 하는데, 이와 같이 유치권은 목적물을 유치함으로서 채무변제를 간접적으로 강제할 수 있다. 그러나 유치권자가 점유를 상실하면 이로서 유치권은 소멸하게 된다(=민법 제328조)

필요비 및 유익비

임차인이 살면서 예)보일러. 샷시을 수리했을때 청구할수 있는 겁니다. 그러나 유치권은 실무에서는 거이가 가짜입니다. 집주인과 짜고 신고하는 경우도 있습니다. 사행행위로 처벌받을수도있습니다. 도배나 장판은 인정하지않습니다.

유치할 수 있다는 말은 쉽게 "안 주고 버틸 수가 있다"는 것입니다.

     세탁소에서 세탁을 해놓았더니 세탁물 주인이 돈도 안 주고 찾아 가겠다면 세탁소 주인이 못준다고 인도를 거절할 수 있는 권리가 유치권입니다.

     차수리를 해놓았더니 수리비도 안주고 차를 가져 가겠다면 카센터 주인이 차를 못준다고 할 수 있는 권리가 유치권입니다. 

 (1)  이렇게 받을 돈(피담보 채권)이 있으니 돈 줄 때까지 유치하겠다는 권리가 유치권입니다.

       형평상 너무나 당연한 소리를 하고 있으니 법으로 당연히 그런 권리가 인정된다고 해서 유치권을 법정담보물권이라고 합니다.

 (2)  그래서 담보물권이고 받을 돈이 있는 것이니 경매도 신청할 수 있습니다.

       다만, 유치할 수 있는 정말 유치한 권리라 우선 변제는 받을 수가 없습니다.

       하지만 돈을 안 주고는 못 버틸 것이니 심리적으로 압박해서 결국 돈을 받아낼 수 있을 것입니다.